浙江在线04月10日讯 奉化那幢居民楼，倒塌在数年的投诉、反映以及鉴定之后。杭州那些问题楼房的居民坐不住了，他们住的楼，有的因为房屋结构变形导致门窗长年关不上，如翠苑三区9幢(本报4月8日报道)；有的楼倾斜率达到千分之十五，如朝晖六区的67幢；还有皮市巷森仁里2号等等。
谁来保护我的房子？如果房子的一些细节让我觉得不安，却又不知道是否已成危房，应该怎么办？谁来鉴定？谁来出钱？程序怎么走？
这些问号，我们来一个个帮你打开。尽管，这些事务在现实中要操作，也许未必会那么顺利。
第一个问题：是否危房，鉴定说了算
是否危房，当然不能因为几条裂缝，墙体空鼓，或者装壁挂电视，一榔头下去出了一个大洞来判定。鉴定是一整套科学测量和评估，并且需要专业鉴定资质的公司来做。
这样的公司杭州有好几家，比如“浙江省建设工程质量检验站有限公司”，其背景是1985年成立的浙江省建设工程质量检验站，此次奉化倒塌楼房在去年12月的危房鉴定就是他们做的；“杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司”，其前身是杭州市房屋安全鉴定所，为杭州市住房保障和房产管理局下属事业单位；还有“浙江求是工程检测有限公司”，浙江中浩工程检测有限公司等。
这其中，浙江建设工程质检站公司和杭州房屋安全鉴定检测中心公司，把握了危房鉴定市场里的大部分业务。
●谁来提出鉴定申请？
杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司的工作人员说：房屋质量鉴定，主要分两种类型，一是房屋现状鉴定，主要针对单套住房的一些质量问题。住户可自行申请，凭借房屋产权证等，租户觉得房屋质量有问题，也可以申请，但是要经得房东同意，同样要出具产权证。
第二种即为危房鉴定。这需要整栋楼全体住户的共同申请，因为所谓“危房”就是来确定整栋楼的问题了，不可能是一两套房子的问题。如果是新交付的房屋，那么还需要和开发商共同申请。
本报微信公众号ASir精英律师团成员、擅长房地产纠纷的浙江浙联律师事务所主任律师戴和平说，在现实中，有些业主组织起来自行找一家鉴定机构鉴定，但是鉴定结果开发商可以不认可。所以，一般来说，如果居民的鉴定目的是证实楼房为危房又要开发商承担责任的，一般是由居民直接起诉开发商，然后由法院来决定是否需要鉴定。这样出来的鉴定结果也是最具法律效力的。
至于鉴定单位的选择，记者从法院了解到，浙江法院目前在这类起诉中的做法是：法院内有一个鉴定机构库，从库里随机抽取鉴定单位，再征求双方意见。
●鉴定内容包括哪些？
浙江中浩工程检测有限公司的谢总工程师说，是否危房，是有一本厚厚的国标“危房鉴定标准”的。大致上来说，危房鉴定主要从三个方面来对房屋整体来做鉴定，一是地基，也就是房屋基础；二是主体结构，比如承重等等；三是维护部分，也就是阳台等。以主体结构为最主要部分。
危房一共分ABCD四个等级，通俗地来说，A为不是危房，质量很好；B为个别构件有点问题，但是不影响主体结构，不影响居住；C为部分承重结构的承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房；D就是指房屋整体出现险情，而且基本没有加固的价值，居民要马上撤离。
当居民察觉问题要求鉴定的时候，其实大部分楼房确实已经到了C级的程度。在业内，大家甚至还有C+和C-的细分，以C-更为危险，意指有加固价值，但是必须马上去做，而且加固成本会非常高。
●鉴定结果，真实可信吗？
有一位不愿意透露名字的业内人士说，有的楼房鉴定出来其实已经到了D级，但是一旦D级结论落下，就要求居民马上撤离，那么这些人员的安置一下子就变成了一个巨大的社会问题。所以，有时候有些人就会来打招呼，鉴定机构采取的做法，一是把D写成C，然后建议赶紧修；还有就是索性不写明等级。
翠苑三区9幢在2011年就由浙江省建设工程质量检验站公司做了一个“主体结构安全性鉴定报告”。报告没有明示级别，居民们都说看不懂。鉴定的相关负责人贞桦(应要求化名)说：“一幢房子是否危房，关键就是看它的主体结构是否安全，所以主体结构安全性鉴定报告就是危房鉴定报告。”
但是，鉴定机构在做完鉴定后，在结论的表述上并非一定要给出危房级别。不过他同时强调，在结论的表述上也是非常严谨的，仔细对照标准可以发现具体级别。“作为鉴定机构，我们的工作是非常严肃的，绝对不可能玩文字游戏。但出于某些原因，有时候确实不会直接表明级别，而是具体说问题。”
●鉴定费贵不贵，谁来出？
鉴定费用是每平方米6元，按照整栋楼的建筑面积算。这样一来，其实费用不菲。
鉴定费用由申请人承担，如果能确定危房要求开发商承担责任的，可以向开发商追偿。
第二个问题：如果鉴定为危房该怎么办
在采访中，很多鉴定工程师表达了一个意思：即便是D级危房，房屋不是人，病入膏肓就毫无办法。只要肯花代价修，总是能够安全起来的。前提是要引起足够重视，要马上修。
现实中还会出现一种问题，主管部门和居民意见不一。翠苑三区9幢，专业施工部门提出的修缮方案，可以通俗描绘为：数根大钢筋从屋顶往下，贯穿整栋楼以稳固结构。该方案得到街道认可，但是居民觉得这会让面积本就不大的房屋再度缩水，要求在外围加固。双方陷入僵局。
还有一个很现实的问题，维修费谁来出。
如果是公房，那房管部门会承担维修费用。如果是房改房，或者商品房，从法律上来说，产权已经归到业主个人手中，可以作为同一类型来分析。
物业维修基金？它针对的是物业共用部位、共用设施设备保修期满后产生的维修、更新和改造费用，如屋顶渗漏、外墙剥落、电梯、消防设施等维修。
从严格上来说，这些不属于危房修缮的范畴。所谓危房，肯定是整栋楼的主体结构出了问题，修缮也必是伤筋动骨。这要分两种情形：如果鉴定结果认为，造成危房的原因是开发商设计不合理，建造偷工减料，修缮费用可以要求开发商来出，属于要求其承担的民事责任。
如果鉴定结果是因为自然原因，如台风浸泡、地质原因导致沉降等，那么修缮费用就要由房屋所有权人自己掏腰包。
残酷的现实是，危房的修缮费用很贵很贵，普通居民是不大修得起的。
第三个问题：危房的法律责任承担
其实，一幢居民楼，就像奉化的这起事件中那样，建成20年即坍塌，并造成人员的伤亡，那就不是单纯的质量问题，而是要以重大安全事故论处了。
有不愿意透露姓名的律师说，这里分为民事责任和刑事责任两部分。
民事责任主要就是赔偿责任，开发商，施工公司，监理公司包括当年交付时出具验房合格的有关部门，一个都逃不了干系。像一些老房子，当年都是政府部门来验收合格的。如果出现像奉化坍楼事件，钢筋只有手指粗，这样的楼房竟然验收合格，那么必要的时候，甚至可以提起国家赔偿，告政府部门当年的不作为，验收行为违法。
另外，一旦出现多人伤亡的后果，就可以追究刑事责任了。这与矿山事故的性质是一样的，以重大事故罪来论处，向开发商、施工公司、监理，验收等各环节各部门责任人追责，情节严重的可以判刑入狱。目前，奉化坍楼就已有三位相关责任人被公安机关依法采取强制措施。
